TITULO VI – Arrendamiento

CAPITULO PRIMERO – Disposiciones generales

Articulo 1666º.- Definicion

Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.

Articulo 1667º.- Facultad de arrendar bienes

Puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra.

Articulo 1668º.- Personas impedidas de arrendar

No puede tomar en arrendamiento:

1.- El administrador, los bienes que administra.

2.- Aquel que por ley esta impedido.

Articulo 1669º.- Arrendamiento de bien indiviso

El copropietario de un bien indiviso no puede arrendarlo sin consentimiento de los demas participes. Sin embargo, si lo hace, el arrendamiento es valido si los demas copropietarios lo ratifican expresa o tacitamente.

Articulo 1670º.- Prelacion entre arrendatarios

Cuando se arrienda un mismo bien a dos o mas personas, se prefiere al arrendatario de buena fe cuyo titulo ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripcion, al que ha empezado a poseerlo. Si ninguno ha empezado a poseerlo, sera preferido el arrendatario cuyo titulo sea de fecha anterior, salvo que el de alguno conste de documento de fecha cierta.

Articulo 1671º.- Arrendamiento de bien ajeno

Si el arrendatario sabia que el bien era ajeno, el contrato se rige por lo dispuesto en los articulos 1470, 1471 y 1472.

Articulo 1672º.- Prohibicion de arrendatarios

El arrendador no puede realizar en el bien innovaciones que disminuyan el uso por parte del arrendatario.

Articulo 1673º.- Reparaciones de bien arrendado

Si en el curso del arrendamiento el bien requiere reparaciones que no pueden diferirse hasta el fin del contrato, el arrendatario debe tolerarlas aun cuando importen privacion del uso de una parte de el.

Articulo 1674º.- Resolucion o rebaja de renta

Cuando para reparar el bien se impide al arrendatario que use una parte de el, este tiene derecho a dar por resuelto el contrato o a la rebaja en la renta proporcional al tiempo y a la parte que no utiliza.

Articulo 1675º.- Restitucion de bien mueble arrendado

El bien mueble arrendado se debe restituir en el lugar en que fue entregado, salvo pacto distinto.

Articulo 1676º.- Paga de renta

El pago de la renta puede pactarse por periodos vencidos o adelantados. A falta de estipulacion, se entiende que se ha convenido por periodos vencidos.

Articulo 1677º.- Arrendamiento financiero

El contrato de arrendamiento financiero se rige por su legislacion especial y, supletoriamente, por el presente titulo y los articulos 1419 a 1425, en cuanto sean aplicables.

CAPITULO SEGUNDO – Obligaciones del arrendador

Articulo 1678º.- Obligacion de entregar el bien

El arrendador esta obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos.

Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse inmediataamente donde se celebro, salvo que por costumbre deba efectuarse en otro lugar o epoca.

Articulo 1679º.- Presuncion de buen estado

Entregado el bien al arrendatario, se presume que se halla en estado de servir y con todo lo necesario para su uso.

Articulo 1680º.- Obligaciones adicionales al arrendador

Tambien esta obligado el arrendador:

1.- A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento.

2.- A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.

CAPITULO TERCERO – Obligaciones del arrendatario

Articulo 1681º.- Obligaciones del arrendatario

El arrendatario esta obligado:

1.- A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedio en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias.

2.- A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio.

3.- A pagar puntualmente los servicios publicos suministrados en beneficio del bien, con sujecion a las normas que los regulan.

4.- A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpacion, perturbacion o imposicion de servidumbre que se intente contra el bien.

5.- A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete dias.

6.- A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato.

7.- A no hacer uso impudrente del bien o contrario al orden publico o a las buenas costumbres.

8.- A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador.

9.- A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin asentimiento escrito del arrendador.-

10.- A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibio, sin mas deterioro que el de su uso ordinario.

11.- A cumplir las demas obligaciones que establezca la ley o el contrato.

Articulo 1682º.- Reparacion por arrendatario

El arrendatario esta obligado a dar aviso inmediato al arrendador de las reparaciones que haya que efectuar, bajo responsabilidad por los daños y perjuicios resultantes.

Si se trata de reparaciones urgentes, el arrendatario debe realizarlas directamente con derecho a reesembolso, siempre que avise al mismo tiempo al arrendador.

En los demas casos, los gastos de conservacion y mentenimiento ordinario son de cargo del arrendatario, salvo pacto distinto.

Articulo 1683º.- Perdida y deterioro del bien

El arrendatario es responsable por la perdida y el deterioro del bien que ocurran en el curso del arrendamiento, aun cuando deriven de incendio, si no prueba que han ocurrido por causa no imputable a el.

Es tambien responsable por la perdida y el deterioro ocasionados por causas imputables a las personas que ha admitido, aunque sea temporalmente, al uso del bien.

Articulo 1684º.- Perdida y deterioro de bienes asegurados

Si el bien destruido o deteriorado por incendio habia sido asegurado por el arrendador o por cuenta de este, la responsabilidad del arrendatario frente al arrendador se limita a la diferencia entre la indemnizacion abonada o por abonar por el asegurador y el daño efectivo.

Si se trata del bien valorizado y el seguro se ha fijado en una cantidad igual a la tasacion, no hay responsabilidad del arrendatario frente al arrendador, si este es indemnizado por el asegurador.

Quedan a salvo, en todo caso, las normas concernientes al derecho de subrogacion del asegurador.

Articulo 1685º.- Perdida y deterioro en pluralidad de arrendatarios

Si son varios los arrendatarios, todos son responsables por la perdida o deterioro del bien en proporcion al valor de la parte que ocupan, salvo que se pruebe que el siniestro comenzo en la habitacion o parte del inmueble arrendado a uno de ellos, quien, en tal caso, sera el unico responsable.

Articulo 1686º.- Responsabilidad de arrendador ocupante

Si el arrendador ocupa alguna parte del predio, sera considerado como arrendatario, respecto a la responsabilidad a que se refiere el articulo 1685.

CAPITULO CUARTO – Duracion del arrendamiento

Articulo 1687º.- Duracion del arrendamiento

El arrendamiento puede ser de duracion determinada o indeterminada.

Articulo 1688º.- Plazo maximo de arrendamiento de duracion determinada

El plazo del arrendamiento de duracion determinada no puede exceder de diez años.

Cuando el bien arrendado pertenece a entidades publicas o a incapaces el plazo no puede ser mayor de seis años.

Todo plazo o prorroga que exceda de los terminos señalados se entiende reducido a dichos plazos.

Articulo 1689º.- Presunciones de arrendamiento de duracion determinada

A falta de acuerdo expreso, se presume que el arrendamiento es de duracion determinada en los siguientes casos y por los periodos que se indican:

1. Cuando el arrendamiento tenga una finalidad especifica, se entiende pactado por el tiempo necesario para llevarla a cabo.

2. Si se trata de predios ubicados en lugares de temporada, el plazo de arrendamiento sera el de una temporada.

Articulo 1690º.- Arrendamiento de duracion indeterminada

El arrendamiento de duracion indeterminada se reputa por meses u otro periodo, segun se pague la renta.

Articulo 1691º.- Periodos forzosos y voluntarios

El arrendamiento puede ser celebrado por periodos forzosos y periodos voluntarios, pudiendo ser estos en favor de una o ambas partes.

CAPITULO QUINTO – Subarrendamiento y cesion del arrendamiento

Articulo 1692º.- Definicion

El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra el arrendatario en favor de un tercero, a cambio de una renta, con asentimiento escrito del arrendador.

Articulo 1693º.- Obligacion solidaria de las partes

Tanto el subarrendatario como el arrendatario estan obligados solidariamente ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el arrendatario.

Articulo 1694º.- Accesoriedad del subarrendamiento

A la conclusion del arrendamiento se extinguen los suarrendamientos cuyos plazos no han vencido, dejandose a salvo el derecho del subarrendatario para exigir del arrendatario la indemnizacion correspondiente.

Articulo 1695º.- Subsistencia del arrendamiento

El subarrendamiento no termina si el arrendamiento cesa por consolidacion en la persona del arrendatario y del arrendador.

Articulo 1696º.- Cesion del arrendamiento

La cesion del arrendamiento constituye la trasmision de los derechos y obligaciones del arrendatario en favor de un tercero que lo sustituye y se rige por las reglas de la cesion de posicion contractual.

CAPITULO SEXTO – Resolucion del arrendamiento

Articulo 1697º.- Causales de resolucion

El contrato de arrendamiento puede resolverse:

1.- Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y ademas quince dias. Si la renta se pacta por periodos mayores, basta el vencimiento de un solo periodo y ademas quince dias. Si el alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta que venzan tres periodos.

2.- En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesito que hubiese contra el sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince dias el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.

3.- Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el que se le concedio expresa o tacitamente, o permite algun acto contrario al orden publico o a las buenas costumbres.

4.- Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.

5.- Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus obligaciones.

Articulo 1698º.- Resolucion por falta de pago de la renta

La resolucion por falta de pago de la renta se sujeta a lo pactado, pero en ningun caso procede, tratandose de casas-habitacion comprendidas en leyes especiales, si no se han cumplido por lo menos dos mensualidades y quince dias.

CAPITULO SEPTIMO – Conclusion del arrendamiento

Articulo 1699º.- Fin de arrendamiento de duracion indeterminada

El arrendamiento de duracion determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas.

Articulo 1700º.- Continuacion de arrendamiento de duracion determinada

Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovacion tacita, sino la continuacion del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolucion, la cual puede pedir en culaquier momento.

Articulo 1701º.- Conversion de los periodos

En el arrendamiento cuya duracion se pacta por periodos forzosos para ambas partes y voluntarios a opcion de una de ellas, los periodos voluntarios se iran convirtiendo uno a uno en forzosos si la parte a la que se concedio la opcion no avisa a la otra que el arrendamiento concluira al finalizar los periodos forzosos o cada uno de los voluntarios.

El aviso a que se refiere el parrafo anterior debe cursarse con no menos de dos meses de anticipacion al dia del vencimiento del respectivo periodo, si se trata de inmuebles, y de no menos de un mes, en el caso de los demas bienes.

Articulo 1702º.- Periodos voluntarios para ambas partes

Si en el contrato se establece que los periodos sean voluntarios para ambas partes, basta que cualquiera de ellas de a la otra el aviso prescrito en el articulo 1701 para que el arrendamiento concluya al finalizar los periodos forzosos.

Articulo 1703º.- Fin del arrendamiento de duracion indeterminada

Se pone fin a un arrendamiento de duracion indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.

Articulo 1704º.- Exigibilidad de devolucion del bien y cobro de penalidad

Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusion del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolucion y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestacion igual a la renta del periodo precedente, hasta su devolucion efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no importara la continuacion del arrendamiento.

Articulo 1705º.- Causales de conclusion extrajudicial

Ademas concluye el arrendamiento, sin necesidad de declaracion judicial, en los siguientes casos:

1.- Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tenia.

2.- Si es preciso para la conservacion del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo.

3.- Por la destruccion total o perdida del bien arrendado.

4.- En caso de expropiacion.

5.- Si dentro de los noventa dias de la muerte del arrendatario, sus herederos que usan el bien, comunican al arrendador que no continuaran el contrato.

Articulo 1706º.- Consignacion del bien arrendado

En todo caso de conclusion del arrendamiento o teniendo el arrendatario derecho para resolverlo, si pone el bien a disposicion del arrendador y este no puede o no quiere recibirlo, aquel podra consignarlo.

Articulo 1707º.- Extincion de responsabilidad por consignacion

Desde el dia en que el arrendatario efectue la consignacion se extingue su responsabilidad por la renta, salvo que la impugnacion a la consignacion fuese declarada fundada.

Articulo 1708º.- Enajenacion del bien arrendado

En caso de enajenacion del bien arrendado se procedera del siguiente modo:

1.- Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente debera respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisicion en todos los derechos y obligaciones del arrendador.

2.- Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido.

Excepcionalmente, el adquirente esta obligado a respetar el arrendamiento, si asumio dicha obligacion.

3.- Tratandose de bienes muebles, el adquirente no esta obligado a respetar el contrato si recibio su posesion de buena fe.

Articulo 1709º.- Responsabilidad por bien enajenado

Cuando concluya el arrendamiento por enajenacion del bien arrendado, el arrendador queda obligado al pago de los daños y perjuicios irrogados al arrendatario.

Articulo 1710º.- Continuacion del arrendamiento con herederos del arrendatario

Si dos o mas herederos del arrendatario usan el bien, y la mitad o el mayor numero de ellos no manifiesta su voluntad de extinguirlo, continua el contrato para estos, sin ninguna responsabilidad de los otros.

En tal caso, no subsisten las garantias que estaban constituidas en favor del arrendador. Este tiene, sin embargo, el derecho de exigir nuevas garantias; si no se le otorgan dentro de quince dias, concluye el contrato.

Articulo 1711º.- Autorizacion para desocupar bien arrendado

Para desocupar el bien el arrendatario debe previamente recabar autorizacion escrita del arrendador o, en su defecto, de la autoridad respectiva.

Si el arrendatario desocupa el bien sin alguna de esas autorizaciones, sera responsable:

1.- De la renta y de los pagos por los servicios a su cargo que se devenguen despues de la desocupacion hasta que el arrendador tome posesion del bien.

2.- De los daños y perjuicios correspondientes.

3.- De que un tercero se introduzca en el.

Articulo 1712º.- Arrendamiento especial

Los contratos de arrendamiento regulados por leyes especiales se rigen supletoriamente por las normas de este titulo.