Preparándose para la Venta/Alquiler

Para conseguir un mayor rendimiento en un breve plazo, generalmente resulta necesario efectuar una mínima inversión y dedicar un poco de su tiempo. A modo de ejemplo se puede decir que hay que aplicar una mano de pintura en algunas paredes, limpiar profundamente aquellos sectores que se  utilizan poco durante el año, realizar pequeñas reparaciones, etc, para que este lo mas presentable posible. Piense seriamente antes de efectuar importantes inversiones. Salvo que sean absolutamente necesarias, éstas no siempre son recuperables.

Efectúe un análisis detenido, con ojos críticos y, de ser posible, simulando que usted es el comprador de su propio inmueble.

Algunos aspectos a considerar son:

-  Presentar un jardín ordenado, con el pasto cortado y con las plantas en buen estado

-  Ordenar los distintos sectores de su propiedad, guardando lo innecesario, disponiendo los  muebles de la forma más armónica posible y procurando que no le resten amplitud a los  ambientes

-  Realizar una limpieza general (incluyendo ventanas), profundizando la tarea en baños y cocina

-  Limpiar las alfombras

-  Reparar desperfectos tales como manchas de humedad, goteras, problemas con cañerías, baldosas faltantes, parqué deteriorado,etc.

 

Interpretar el Mercado

Las circunstancias económicas por lo general influyen en el mercado inmobiliario. Factores como acceso al crédito, estabilidad monetaria, crecimiento de la economía, generan mejores condiciones  para realizar operaciones inmobiliarias. Un mercado comprador caracterizado por más compradores que vendedores, se distingue por precios en alza y ventas en corto plazo. Por el contrario, un mercado vendedor en donde hay más vendedores que compradores, está caracterizado por precios en baja y plazos más largos para realizar las operaciones. También hay que tener en cuenta factores de estacionalidad, que influyen en determinado tipo de operaciones, como en el caso de las casas de “fin de semana”, que encuentran la mayor cantidad de interesados en las estaciones de primavera y verano.

Determinando el Precio

La fijación del precio es uno de los factores más importantes en la realización de una operación inmobiliaria. Es aconsejable imaginar un rango de precios para su propiedad y negociar dentro de ese rango. Ej US $ 150.000  y US $ 135.000. Si el mercado se presenta como comprador el precio a solicitar debería fijarse dentro del valor más alto del rango, si por el contrario el mercado tiene las características de vendedor, la propiedad se debería ofertar dentro de los valores inferiores del rango. Fijar un precio excesivamente alto, bajo la idea que los interesados van a realizar una contraoferta puede llevar al error, en muchos casos el comprador se inhibe de realizar una propuesta muy inferior al precio solicitado, o puede llegar a darse el caso en que la magnitud del precio lo haga desistir de la idea de ponerse en contacto con usted.

Consiguiendo las Herramientas

Lo que buscamos  es poner a su disposición todas las herramientas necesarias para realizar la venta/alquiler de su propiedad. En www.propiedad-privada.com usted podrá tener la manera mas optima de promocionar su propiedad.

Si usted tiene  información completa, fotos, planos, asesoramiento, etc,etc  va a tener las herramientas que lo acompañaran  en el camino hacia la venta/alquiler de su propiedad; el buen uso de las mismas lo ayudaran enormemente.

Comunicando al Mercado

Recuerde que resulta fundamental difundir correctamente su intención de vender/alquilar su inmueble, por lo tanto realice una campaña seria y completa de promoción con las herramientas que le acercamos.

Usted puede tener a la venta una excelente propiedad, pero si el interesado adecuado no se entera, usted seguirá siendo el propietario de una excelente propiedad. Haga conocer a sus conocidos y amigos su intención de vender/alquilar su propiedad, estos canales informales son  muy útiles.

Es probable que agentes inmobiliarios se le acerquen, no los rechace, por lo general estos agentes conocen el mercado, pregúnteles su opinión sobre el mismo, y si el precio de su propiedad  les parece correcto, etc. Recuerde que cuanta más información obtenga, más posibilidades tendrá.

Atendiendo el Teléfono

A los interesados que se comunican por teléfono, pregúnteles el origen de su llamado, se pueden presentar diferentes casos, según  tenga o no el propietario información acabada sobre su inmueble.

Un interesado luego de leer su aviso en www.propiedad-privada.com,y  habiendo visto fotos, planos y leído las especificaciones en su versión completa, ya se ha informado sobre todas las características de su propiedad; seguramente que si lo llama por teléfono es porque tiene un real interés en la misma, y su propósito es conocerla, por lo que es muy probable que la conversación sea breve y se trate mas bien de coordinar una visita  al inmueble.

En el caso en que el interesado sólo haya visto su cartel de venta, es muy probable que le solicite detalles tales como :área, # de habitaciones, distribución ,etc ,y por supuesto ,el precio; le recomendamos tener a mano un resumen con toda la información  para ser mas preciso.

No negocie el precio por teléfono con quien no ha visitado su inmueble. Si algún interesado le pregunta si el precio es negociable, respóndale que luego de que visiten su inmueble está dispuesto a escuchar ofertas razonables.

Importante: si concreta recibir un interesado en su propiedad tome los siguientes recaudos: pida algún teléfono de línea a los interesados y verifique el mismo. Concrete la visita en un horario diurno, siempre es recomendable mostrar la propiedad con buena luz natural, no solo por seguridad sino para destacar mejor los aspectos de la misma. No ponga a la vista objetos de valor en su propiedad e intente no estar solo durante la visita.

Recuerde que cualquier llamado puede derivar en la venta/alquiler  de su propiedad, por ello le recomendamos que a los interesados que se comunican telefónicamente les respondan exclusivamente las personas idóneas a tal fin (Ej: excluir niños, personal doméstico, etc).

Recibiendo a los Interesados

Tenga siempre su inmueble listo para ser mostrado previamente a recibir un interesado. El contacto visual es un factor de gran importancia en la decisión del comprador. Arreglos florales, aromas agradables, limpieza, orden, etc. seguramente ayudarán a provocar una buena impresión. Si usted presenta su inmueble impecable en su exterior, cabe presumir que las partes internas no visibles (cañerías, instalaciones, etc.), también se encuentran en buen estado.

A cada interesado entréguele un resumen con la descripción de su inmueble, fotos y planos. Esto le resultará sumamente útil al interesado, ya que lo liberará de efectuar molestas anotaciones mientras recorre su inmueble y, llegado el caso, transcurrido un tiempo podrá informarse con precisión sobre su inmueble sin ocasionar molestia alguna. Además dará una buena imagen..

De preferencia  reciba a los interesados durante el día, ya que  se puede apreciar mejor  el aspecto del inmueble. Además debe tomar  algunas medidas mínimas de seguridad .

Guarde bajo llave pequeños objetos de valor durante las visitas de los interesados.

Negociando el Precio

Al momento de conversar con algún interesado sobre el precio de su propiedad, trate de mantener una postura segura y convincente.

Si le hacen una oferta demasiado baja, antes de rechazarla, pregunte los motivos de la misma, es probable que el comprador luego de un profundo estudio de mercado haya arribado al precio ofrecido, en tal caso el interesado le estará brindando información útil para que usted eventualmente razone nuevamente su precio.

Si le ofrecen un precio inferior al que usted publicó, pero se encuentra dentro del rango de precio pretendido por usted, puede resultar aconsejable efectuar una contraoferta y de esta manera poder negociar.

Pregunte siempre la forma y condiciones de pago con las  que el interesado piensa cancelar la operación; si es en efectivo o usando un crédito bancario.

Puede llegar a darse el caso en que el interesado  quiera pagarle en un plazo más prolongado al que usted tenía previsto. Pregunte las razones, las mismas pueden ser múltiples, Ej: el interesado no dispone del dinero suficiente ya que está esperando vender su propiedad (usted deberá decidir si corre el riesgo o no de esperarlo), el interesado quiere que termine el período escolar para cambiar los niños de colegio

Celebrando el Acuerdo

Si usted ha llegado a un acuerdo verbal con un interesado sobre el precio y las condiciones de venta del  inmueble, recuerde que para la transferir  su propiedad es necesaria la intervención de un notario  público, que por uso y costumbre es designado por el comprador. Es aconsejable que usted averigüe cuales serán los costos  de la operación  (impuestos, sellado, honorarios, certificados, etc.), solicitando el presupuesto respectivo y chequeándolo de ser posible con un notario público de su confianza.

Normalmente por distintas razones, la firma de la minuta sufre una demora que puede poner en peligro la concreción de la operación. Es por ello, que en la mayoría de los casos se celebra en la forma más inmediata posible un acuerdo verbal, un compromiso, en el cual se establecen los términos y condiciones de la operación y el comprador entrega una parte del precio en concepto de adelanto y sirve como una señal con carácter de reserva del inmueble.. Es aconsejable recurrir a asesoramiento legal para la redacción de la  minuta.

En el caso de un alquiler, el arrendador deberá compilar información en Infocorp e información comercial asi como referencias del comportamiento del cliente con anterioridad. Se estila que el arrendatario  a la firma del contrato de alquiler le entregue uno o dos meses en garantía para cubrir eventuales daños a la propiedad o su contenido, mas el mes adelantado; este depósito puede ser mayor, según sea el caso (Ej: alquiler con muebles incluidos). Recuerde que este depósito, finalizado el término del contrato de alquiler, y entregada la propiedad en buen estado, debe ser reintegrado. El inmueble le debe ser entregado con los pagos al día (impuestos, servicios, expensas). El pago del precio mensual del alquiler por lo general se efectúa por adelantado. Si bien la redacción de los contratos de alquiler es estándar puede resultar aconsejable obtener asesoramiento legal al respecto.

Tome todos los recaudos que estime necesarios al momento de cobrar el precio de su inmueble. Realice la operación en un ambiente suficientemente seguro. Verifique, de ser posible, la legitimidad de los billetes utilizados. Si se traslada con el dinero hágalo debidamente acompañado y por medios de transporte seguros.